Investir avec son logement grâce au prêt viager hypothécaire
Le concept d’hypothécaire inversée
Le prêt viager hypothécaire a été créé par l’ordonnance du 23 mars 2006, principalement destiné à des particuliers seniors il fournit à l’emprunteur une ressource financière à condition que celui-ci place son logement en garantie. Comme le rappel l’article L315-3 ordonnance n°2016 301 du 14 mars 2016, le financement attribué ne peut financer un projet professionnel, uniquement des projets personnels. Ainsi, cet apport supplémentaire de liquidité peut améliorer les conditions de vie, préparer de futures dépenses liées à une possible dépendance de l’emprunteur. Pour toutes les offres de prêts formulées depuis le 19 août 2015, des travaux de rénovation peuvent être pris en compte. Le guide du crédit immobilier vous en dit plus.
Les particuliers désirant souscrire à un prêt viager hypothécaire doivent être propriétaire d’un bien immobilier à usage d’habitation ; celui-ci peut être une résidence principale, une résidence secondaire ou un bien loué. Ils n’ont aucune obligation d’assurer leur prêt, de disposer d’un certain niveau de revenu.
L’ordonnance n°2016-301 du 14 mars 2016 – art.L315-1, section 1, chapitre V, titre Ier, livre III du code de la consommation stipule que : « Le prêt viager hypothécaire est un contrat par lequel un établissement de crédit ou un établissement financier consent à une personne physique un prêt sous forme d’un capital ou de versements périodiques, garanti par une hypothèque constituée sur un bien immobilier de l’emprunteur à usage exclusif d’habitation et dont le remboursement-principal et intérêts capitalisés annuellement ne peut être exigé qu’au décès de l’emprunteur ou lors de l’aliénation ou du démembrement de la propriété de l’immeuble hypothéqué s’ils surviennent avant le décès.
Ce contrat peut également prévoir le même dispositif avec un remboursement périodique des seuls intérêts. »
Un investissement pour les générations futures
En mettant en hypothèque un bien immobilier, les emprunteurs peuvent toujours en disposer et léguer à leurs héritiers les potentiels gains supplémentaires lors de la vente du dit logement. Le risque de surendettement possible des particuliers, si leur bien immobilier est sous-évalué comparé au montant de la dette, peut les dissuader.
Comment souscrire à un prêt viager hypothécaire ?
Un découpage en deux étapes : une phase de prêt puis une phase de remboursement.
Une fois le bien immobilier mis en gage, l’emprunteur obtient un capital ou une rente fixe dont le montant et la durée de versement sont définies au préalable. L’indemnité prend fin au bout de la durée ou bien une fois le logement libéré de ses occupants.
Le remboursement a lieu soit au décès de l’emprunteur ou bien lors de la vente ou du démembrement du logement.
Un remboursement anticipé des rentes ou capitaux peut être privilégié par l’emprunteur. Dans ce cas-là, le prêteur peut exiger une indemnité dont le montant dépend de la date de demande de remboursement et selon sa nature, capitale ou rentière.
Deux cas de figure se présentent lors du remboursement, si le prix de vente est supérieur à la somme à rembourser : les héritiers récupèrent la plus-value. Si ce prix est inférieur à cette somme, alors la banque accepte la différence et ne peut réclamer aux héritiers.
Engagement de l’emprunteur
Dès lors qu’il a signé l’offre de prêt viager hypothécaire, l’emprunteur s’engage à bien entretenir le bien immobilier mis en hypothèque. De plus, la totalité de sa créance peut être demandée par l’organisme prêteur dans 3 situations : s’il n’habite plus le bien hypothéqué et qu’il en change la fonction; s’il empêche le créancier de venir contrôler l’état ou bien s’il ne peut verser une échéance. Le prêteur peut demander des indemnités reparties sur plusieurs mois en fonction de la durée du contrat souscrit.
1 mois d’intérêts, si la durée résiduelle du prêt est inférieure à 5 ans ou est négative;
2 mois d’intérêts, si la durée résiduelle du prêt est comprise entre 5 ans et 10 ans;
3 mois d’intérêts, si la durée résiduelle du prêt est comprise entre 10 ans et 15 ans;
4 mois d’intérêts, si la durée résiduelle du prêt est égale ou supérieure à 15 ans;